Najem 2026
Kalkulator AirBnB: najem krótkoterminowy czy długoterminowy?
Policz, ile zostaje z najmu na AirBnB po prowizji, kosztach i podatku, i porównaj to z najmem długoterminowym.
Jak działa kalkulator najmu krótkoterminowego?
Kalkulator porównuje opłacalność wynajmu krótkoterminowego (Airbnb, Booking) z najmem długoterminowym przy tym samym lokalu. Liczy miesięcznie: przychód z najmu krótkoterminowego (stawka za noc × liczba nocy albo kwota wpisana ręcznie) i z najmu długoterminowego, prowizję platformy (3% przychodu), czynsz i opłaty, sprzątanie oraz ryczałt od przychodu (8,5% do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki).
Jak interpretować wynik?
Wynik to szacunek rocznego netto. Najem krótkoterminowy może dawać wyższe przychody, ale wymaga zarządzania, jest bardziej podatny na sezonowość i zmiany przepisów. Najem długoterminowy daje stabilność, ale niższe przychody. Lokalizacja lokalu ma kluczowe znaczenie dla obłożenia.
Przykład użycia
Mieszkanie w centrum: najem krótkoterminowy 200 zł/noc × 17 nocy = 3 400 zł miesięcznie, minus prowizja 3% (102 zł), sprzątanie 400 zł, czynsz 700 zł i ryczałt 8,5% (289 zł), zostaje ok. 1 909 zł. Najem długoterminowy: 2 500 zł minus czynsz 700 zł i ryczałt 212,50 zł, zostaje 1 587,50 zł. Krótkoterminowy daje więcej, ale przy niższym obłożeniu albo z zarządcą może wyjść gorzej.
Założenia i ograniczenia
Kalkulator zakłada uproszczone koszty i podatki. Nie liczy kosztów zarządcy, wyposażenia ani opłaty miejscowej, którą może pobierać gmina. Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (przyjęty przez rząd 14.07.2026, jeszcze nieobowiązujący) wprowadza obowiązkowy wpis do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Przy zorganizowanym i ciągłym najmie urząd może uznać go za działalność gospodarczą.
Źródła / podstawa
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny i ryczałt), ustawa o usługach hotelarskich i turystycznych (krótkoterminowy najem), przepisy gminne dotyczące opłaty miejscowej.
FAQ
Od jakiego przychodu z Airbnb trzeba rejestrować działalność?
Jeśli najem krótkoterminowy jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły (regularnie, dla zysku), US może uznać to za działalność gospodarczą niezależnie od kwoty. W praktyce granica jest rozmyta. Warto skonsultować się z doradcą, szczególnie gdy przychody przekraczają kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie.
Jaka jest stawka ryczałtu dla najmu krótkoterminowego?
Najem prywatny (poza DG): ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Najem w ramach DG: stawka zależy od PKD, usługi hotelarskie to 17%. Wybór formy (DG czy najem prywatny) ma duże znaczenie podatkowe.
Co to jest CWTON i kiedy dotyczy wynajmu?
CWTON to Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych: rejestr, w którym każdy obiekt najmu krótkoterminowego ma dostać numer, a nie opłata. Wprowadza go projekt ustawy przyjęty przez rząd 14.07.2026; na dziś (październik 2026) ustawa jeszcze nie obowiązuje. Opłatę miejscową za pobyt gości może natomiast pobierać gmina.
Czy koszty remontów można odliczyć od najmu?
Przy ryczałcie, nie. Ryczałt liczy się od przychodu bez odliczania kosztów. Przy zasadach ogólnych (skala podatkowa, DG). Tak: koszty remontów, wyposażenia i amortyzacji zmniejszają podstawę podatku.
Co się zmienia w rozliczeniu Airbnb od 2025?
Platformy cyfrowe (Airbnb, Booking) są zobowiązane do raportowania dochodów wynajmujących do urzędów skarbowych (dyrektywa DAC7, obowiązuje od 2024). Urząd skarbowy może automatycznie weryfikować przychody z platform z deklaracjami podatkowymi.
Ostatnia weryfikacja: 18 września 2026