Najem 2026
Kalkulator AirBnB
Czy najem krótkoterminowy nadal się opłaca po zmianach rejestracja najmu krótkoterminowego zgodnie z właściwymi przepisami?
Jak działa kalkulator najmu krótkoterminowego?
Kalkulator porównuje opłacalność wynajmu krótkoterminowego (Airbnb, Booking) z najmem długoterminowym przy tym samym lokalu. Uwzględnia: przychody roczne (obłożenie × stawka/noc vs czynsz miesięczny × 12), koszty specyficzne dla każdego modelu (sprzątanie, prowizje platform, zużycie, zarządca vs koszty przy długoterminowym) i podatek po odliczeniu kosztów.
Jak interpretować wynik?
Wynik to szacunek rocznego netto. Najem krótkoterminowy może dawać wyższe przychody, ale wymaga zarządzania, jest bardziej podatny na sezonowość i zmiany przepisów. Najem długoterminowy daje stabilność, ale niższe przychody. Lokalizacja lokalu ma kluczowe znaczenie dla obłożenia.
Przykład użycia
Apartament w centrum miasta: najem krótkoterminowy 200 zł/noc × 200 nocy = 40 000 zł przychodu, koszty platformy 15% + zarządca + sprzątanie ≈ 12 000 zł, dochód 28 000 zł. Najem długoterminowy: 2 500 zł/mies. × 12 = 30 000 zł, koszty minimalne. Przy tych założeniach krótkoterminowy daje trochę więcej, ale przy niższym obłożeniu może być gorszy.
Założenia i ograniczenia
Kalkulator zakłada uproszczone koszty i podatki. Najem krótkoterminowy może wymagać opłaty CWTON (podatek lokalny w dużych miastach), pozwolenia na działalność lub rejestracji jako DG, gdy staje się podstawowym zajęciem zarobkowym.
Źródła / podstawa
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny i ryczałt), ustawa o usługach hotelarskich i turystycznych (krótkoterminowy najem), przepisy gminne dotyczące opłaty miejscowej.
FAQ
Od jakiego przychodu z Airbnb trzeba rejestrować działalność?
Jeśli najem krótkoterminowy jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły (regularnie, dla zysku), US może uznać to za działalność gospodarczą niezależnie od kwoty. W praktyce granica jest rozmyta — warto skonsultować się z doradcą, szczególnie gdy przychody przekraczają kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie.
Jaka jest stawka ryczałtu dla najmu krótkoterminowego?
Najem prywatny (poza DG): ryczałt 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Najem w ramach DG: stawka zależy od PKD — usługi hotelarskie to 17%. Wybór formy (DG czy najem prywatny) ma duże znaczenie podatkowe.
Co to jest CWTON i kiedy dotyczy wynajmu?
CWTON (Centrum Wielkich Transakcji Online) to opłata miejscowa (rozważana przez niektóre gminy) dla najmu krótkoterminowego. Na razie obowiązuje w nielicznych miastach. Kalkulator pozwala uwzględnić tę opłatę jako dodatkowy koszt.
Czy koszty remontów można odliczyć od najmu?
Przy ryczałcie — nie. Ryczałt liczy się od przychodu bez odliczania kosztów. Przy zasadach ogólnych (skala podatkowa, DG) — tak: koszty remontów, wyposażenia i amortyzacji zmniejszają podstawę podatku.
Co się zmienia w rozliczeniu Airbnb od 2025?
Platformy cyfrowe (Airbnb, Booking) są zobowiązane do raportowania dochodów wynajmujących do urzędów skarbowych (dyrektywa DAC7, obowiązuje od 2024). Urząd skarbowy może automatycznie weryfikować przychody z platform z deklaracjami podatkowymi.
Ostatnia aktualizacja: czerwiec 2026